Business Plan Società di Coworking

Premessa

Il Coworking rappresenta un mercato in costante crescita negli ultimi anni.

Ancora di più, nel 2020, con la crescente domanda di smartworking e di remote working gli spazi condivisi (in totale sicurezza, sia chiaro) rappresentano non solo un ottimo investimento ma, probabilmente, il futuro stesso del modo di lavorare.

Ecco alcuni dati:

  • a livello globale, nel 2017, il mercato valeva 26 miliardi di dollari;
  • a livello globale sono più di 11.00 i coworking già attivi;
  • più di 600 coworking presenti sul territorio italiano;
  • in Italia 1 spazio di coworking su 4 ha sede in un agglomerato con meno di 50mila abitanti e 1 spazio di coworking su 8 opera in comuni con meno di 20mila cittadini (Fonte: Italian Coworking). Si tratta, in poche parole, di un business che funziona sia nella grandi città sia in provincia.

Di seguito il link ad un’interessante ricerca fatta da Italian Coworking: ICSURVEY 2020.

Il mercato, dunque, c’è!

Aprire un Coworking, quindi, può rappresentare un ottimo investimento!

Come sempre, però, è necessario avere una strategia chiara, conoscere il settore ed il mercato, mettere a punto un assetto organizzativo in linea con gli obiettivi e dotarsi di strumenti professionali di pianificazione e controllo.

A tal fine è necessario sviluppare un business plan professionale che tenga in considerazione ogni variabile.

Accanto, quindi, alle consuete attività che riportiamo qui sotto e che valgono per qualsiasi società in qualsiasi industria, come ad esempio:

  • scelta, sulla base di un’analisi del territorio e dei prospect, dei prodotti/servizi da offrire nel proprio Centro
  • analisi del mercato e analisi del contesto
  • scegliere il luogo dove aprire
  • identificazione dei concorrenti e del relativo modello di business
  • scelta del proprio modello di business (coworking indipendente o in franchising)
  • identificazione del tipo di società (ad esempio società di persone o società di capitale)
  • redazione di un dettagliato business plan, meglio se mensile, con definizione del fabbisogno finanziario e delle relative fonti di finanziamento

ne vanno aggiunte delle altre che possono fare la differenza tra successo e fallimento:

  • valutare bene le condizioni commerciali delle aziende alle quali ci si “lega” (soprattutto i canoni di leasing e la relativa sostenibilità);
  • avere una connessione internet molto affidabile e veloce;
  • dotarsi di un’app (iOs e Android) attraverso la quale la clientela possa prenotare con facilità;
  • fare convenzioni con società;
  • prevedere sale riunioni di diverse dimensioni;
  • creare un’area ristoro confortevole;
  • pianificare campagne online e offline di local marketing.

Per avere maggiori dettagli su come aprire un coworking vi rimandiamo alle seguenti pagine che, alla data di pubblicazione di questo articolo, sono i primi tre risultati non sponsorizzati della ricerca google “aprire un coworking”:

Modello Excel Gratuito Business Plan

Nella pagina iniziale troverete 3 sezioni:

  • Dati di Input;
  • Elaborati: tramite l’inserimento degli Input vengono elaborati una una serie di Report di dettaglio che andranno ad alimentare i Report Finali;
  • Report: i prospetti finali sintetici della situazione Economica, Patrimoniale e Finanziari oltre ai principali Indicatori.
  • Grafici.

Dati di Input

Parametri iniziali

  • Anno di avvio dell’attività;
  • Aliquota Iva;
  • Aliquota Irap e Ires in caso di srl mentre, se si tratta di una ditta individuale o di una snc, possiamo inserire zero come aliquota Ires in quanto la tassazione avverrà poi in testa ai soci);
  • % di Accantonamento Rischi.

Input Fatturato

Abbiamo individuato due Categorie di Servizi (“Sale” e “Altri servizi“; naturalmente, dato che i nostri Business Plan sono completamente personalizzabili, esse possono essere cambiate e se ne possono aggiungere delle altre.

Per ogni categoria dobbiamo inserire i seguenti dati:

  • Descrizione servizi: ad esempio Mani, Depilazione, Trucco permanente,…;
  • Incidenza costo di acquisto: quanto costa a noi quel singolo Servizio (se lo compriamo da un fornitore esterno o ci avvaliamo di collaboratori a percentuale);
  • Aliquota iva;
  • Giorni di giacenza magazzino (per la categoria “Altri servizi”)
  • Giorni dilazione Clienti;
  • Giorni dilazione fornitori;
  • Prezzo di vendita;
  • Numero di vendite mensili;
  • Dati di benchmark, se disponibili.

Le tabelle calcoleranno automaticamente:

  • Fatturato mensile del singolo Servizio;
  • Fatturato mensile totale della Categoria di Servizi;
  • Peso percentuale del fatturato mensile del singolo Servizio sul fatturato totale mensile della Categoria di Servizi.

Input Personale

È necessario inserire, per ogni categoria professionale, i seguenti parametri:

  • Retribuzione media lorda: retribuzione lorda media pro capite per dipendente su ogni anno;
  • Inps%:  inserire solo la quota Inps a carico dell’azienda. Se consultiamo la tabella ministeriale del 2012 per i pubblici esercizi l’aliquota inps a carico azienda è del 29,75%.
  • Inail %: il contributo viene comunicato annualmente dall’Inps, possiamo approssimare ad un 4%;
  • TFR %: è pari alla retribuzione media annua diviso 13,5. Ovvero un 7,4%
  • Numero di mensilità
  • Mese delle eventuali 13* e 14° mensilità
  • Numero dipendenti: inserire il numero dei dipendenti annui.

Input Finanziamento Banca

  • Mese stipula contratto: il mese in cui verrà stipulato il contratto e quindi erogato dalla banca il finanziamento;
  • Anno stipula contratto: l’anno in cui verrà stipulato il contratto e quindi erogato dalla banca il finanziamento;
  • Mesi di preammortamento
  • Data prima rata: inserire il mese;
  • Data prima rata: inserire l’anno;
  • Tasso interesse annuale: il tasso di interesse applicato dalla Banca sul mutuo;
  • Importo finanziamento: l’ammontare del finanziamento;
  • Durata: numero totale delle rate.

Altri Costi

  • Costi variabili: inserire la categoria, l’aliquota iva, la % sul fatturato e i giorni di dilazione;
  • Costi di gestione: inserire la categoria, l’aliquota iva, i giorni di dilazione e il dettaglio mensile degli importi.

Input Investimenti

Per ogni investimento vanno inseriti i seguenti parametri:

  • Descrizione;
  • Categoria;
  • Importi ricevuti (dettaglio mensile);
  • Aliquota iva;
  • Anni di ammortamento;
  • Pagamenti effettuati: dettaglio mensile.

Equity

 

Report

  • I report Finali sono: Stato Patrimoniale, Conto Economico e Cash Flow;
  • Cruscotto sintetico: nel foglio input abbiamo inserito un cruscotto sintetico con gli indicatori principali, in maniera tale da monitorare il loro variare nell’inserimento e modifica input.

Utilità del Modello

  • Calcolare il fabbisogno finanziario che scaturisce non solo dall’Investimento ma anche dalla fase di start up per l’azienda, e simulare la corretta copertura tra fonti proprie ed esterne;
  • Preparazione della documentazione accompagnatoria nella richiesta di finanziamenti agli istituti Finanziari, o per la richiesta di contributi a fondo perduto o finanziamenti agevolati.

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