Premessa
Il Coworking rappresenta un mercato in costante crescita negli ultimi anni.
Ancora di più, nel 2020, con la crescente domanda di smartworking e di remote working gli spazi condivisi (in totale sicurezza, sia chiaro) rappresentano non solo un ottimo investimento ma, probabilmente, il futuro stesso del modo di lavorare.
Ecco alcuni dati:
- a livello globale, nel 2017, il mercato valeva 26 miliardi di dollari;
- a livello globale sono più di 11.00 i coworking già attivi;
- più di 600 coworking presenti sul territorio italiano;
- in Italia 1 spazio di coworking su 4 ha sede in un agglomerato con meno di 50mila abitanti e 1 spazio di coworking su 8 opera in comuni con meno di 20mila cittadini (Fonte: Italian Coworking). Si tratta, in poche parole, di un business che funziona sia nella grandi città sia in provincia.
Di seguito il link ad un’interessante ricerca fatta da Italian Coworking: ICSURVEY 2020.
Il mercato, dunque, c’è!
Aprire un Coworking, quindi, può rappresentare un ottimo investimento!
Come sempre, però, è necessario avere una strategia chiara, conoscere il settore ed il mercato, mettere a punto un assetto organizzativo in linea con gli obiettivi e dotarsi di strumenti professionali di pianificazione e controllo.
A tal fine è necessario sviluppare un business plan professionale che tenga in considerazione ogni variabile.
Accanto, quindi, alle consuete attività che riportiamo qui sotto e che valgono per qualsiasi società in qualsiasi industria, come ad esempio:
- scelta, sulla base di un’analisi del territorio e dei prospect, dei prodotti/servizi da offrire nel proprio Centro
- analisi del mercato e analisi del contesto
- scegliere il luogo dove aprire
- identificazione dei concorrenti e del relativo modello di business
- scelta del proprio modello di business (coworking indipendente o in franchising)
- identificazione del tipo di società (ad esempio società di persone o società di capitale)
- redazione di un dettagliato business plan, meglio se mensile, con definizione del fabbisogno finanziario e delle relative fonti di finanziamento
ne vanno aggiunte delle altre che possono fare la differenza tra successo e fallimento:
- valutare bene le condizioni commerciali delle aziende alle quali ci si “lega” (soprattutto i canoni di leasing e la relativa sostenibilità);
- avere una connessione internet molto affidabile e veloce;
- dotarsi di un’app (iOs e Android) attraverso la quale la clientela possa prenotare con facilità;
- fare convenzioni con società;
- prevedere sale riunioni di diverse dimensioni;
- creare un’area ristoro confortevole;
- pianificare campagne online e offline di local marketing.
Per avere maggiori dettagli su come aprire un coworking vi rimandiamo alle seguenti pagine che, alla data di pubblicazione di questo articolo, sono i primi tre risultati non sponsorizzati della ricerca google “aprire un coworking”:
Modello Excel Gratuito Business Plan
Nella pagina iniziale troverete 3 sezioni:
- Dati di Input;
- Elaborati: tramite l’inserimento degli Input vengono elaborati una una serie di Report di dettaglio che andranno ad alimentare i Report Finali;
- Report: i prospetti finali sintetici della situazione Economica, Patrimoniale e Finanziari oltre ai principali Indicatori.
- Grafici.
Dati di Input
Parametri iniziali
- Anno di avvio dell’attività;
- Aliquota Iva;
- Aliquota Irap e Ires in caso di srl mentre, se si tratta di una ditta individuale o di una snc, possiamo inserire zero come aliquota Ires in quanto la tassazione avverrà poi in testa ai soci);
- % di Accantonamento Rischi.
Input Fatturato
Abbiamo individuato due Categorie di Servizi (“Sale” e “Altri servizi“; naturalmente, dato che i nostri Business Plan sono completamente personalizzabili, esse possono essere cambiate e se ne possono aggiungere delle altre.
Per ogni categoria dobbiamo inserire i seguenti dati:
- Descrizione servizi: ad esempio Mani, Depilazione, Trucco permanente,…;
- Incidenza costo di acquisto: quanto costa a noi quel singolo Servizio (se lo compriamo da un fornitore esterno o ci avvaliamo di collaboratori a percentuale);
- Aliquota iva;
- Giorni di giacenza magazzino (per la categoria “Altri servizi”)
- Giorni dilazione Clienti;
- Giorni dilazione fornitori;
- Prezzo di vendita;
- Numero di vendite mensili;
- Dati di benchmark, se disponibili.
Le tabelle calcoleranno automaticamente:
- Fatturato mensile del singolo Servizio;
- Fatturato mensile totale della Categoria di Servizi;
- Peso percentuale del fatturato mensile del singolo Servizio sul fatturato totale mensile della Categoria di Servizi.
Input Personale
È necessario inserire, per ogni categoria professionale, i seguenti parametri:
- Retribuzione media lorda: retribuzione lorda media pro capite per dipendente su ogni anno;
- Inps%: inserire solo la quota Inps a carico dell’azienda. Se consultiamo la tabella ministeriale del 2012 per i pubblici esercizi l’aliquota inps a carico azienda è del 29,75%.
- Inail %: il contributo viene comunicato annualmente dall’Inps, possiamo approssimare ad un 4%;
- TFR %: è pari alla retribuzione media annua diviso 13,5. Ovvero un 7,4%
- Numero di mensilità
- Mese delle eventuali 13* e 14° mensilità
- Numero dipendenti: inserire il numero dei dipendenti annui.
Input Finanziamento Banca
- Mese stipula contratto: il mese in cui verrà stipulato il contratto e quindi erogato dalla banca il finanziamento;
- Anno stipula contratto: l’anno in cui verrà stipulato il contratto e quindi erogato dalla banca il finanziamento;
- Mesi di preammortamento
- Data prima rata: inserire il mese;
- Data prima rata: inserire l’anno;
- Tasso interesse annuale: il tasso di interesse applicato dalla Banca sul mutuo;
- Importo finanziamento: l’ammontare del finanziamento;
- Durata: numero totale delle rate.
Altri Costi
- Costi variabili: inserire la categoria, l’aliquota iva, la % sul fatturato e i giorni di dilazione;
- Costi di gestione: inserire la categoria, l’aliquota iva, i giorni di dilazione e il dettaglio mensile degli importi.
Input Investimenti
Per ogni investimento vanno inseriti i seguenti parametri:
- Descrizione;
- Categoria;
- Importi ricevuti (dettaglio mensile);
- Aliquota iva;
- Anni di ammortamento;
- Pagamenti effettuati: dettaglio mensile.
Equity
Report
- I report Finali sono: Stato Patrimoniale, Conto Economico e Cash Flow;
- Cruscotto sintetico: nel foglio input abbiamo inserito un cruscotto sintetico con gli indicatori principali, in maniera tale da monitorare il loro variare nell’inserimento e modifica input.
Utilità del Modello
- Calcolare il fabbisogno finanziario che scaturisce non solo dall’Investimento ma anche dalla fase di start up per l’azienda, e simulare la corretta copertura tra fonti proprie ed esterne;
- Preparazione della documentazione accompagnatoria nella richiesta di finanziamenti agli istituti Finanziari, o per la richiesta di contributi a fondo perduto o finanziamenti agevolati.
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