Premessa
L’amministratore di condominio è’ una figura professionale che svolge la mansione di gestire le parti comuni dello stabile per conto dei proprietari degli appartamenti presenti all’interno in un edificio. Si occupa della gestione delle spese e della supervisione dei lavori di manutenzione sia ordinaria che straordinaria da effettuare nei condomini. Di solito è una figura presente in condomini molto grandi e lavora in modo autonomo, con partita iva.
Leggi e normativa
Per diventare amministratore di condominio, fiscalmente è necessario avere la partita IVA. Essere amministratore di condominio comporta la conoscenza di norme giuridiche, di norme tecniche, nonché di quelle amministrative e fiscali. Con il passare del tempo, la figura dell’amministratore di condominio si è andata sempre più professionalizzando e specializzando. I condomini richiedono sempre più professionalità e competenza. Diventare amministratore di condominio richiede quindi delle capacità e delle competenze specifiche.
Per riuscire a garantire ai propri clienti queste competenze, è possibile frequentare i corsi di formazione specifici per amministratori di condominio che forniscono, ormai anche online, tutte le nozioni fondamentali per intraprendere il mestiere. I corsi sono organizzati da enti e scuole di formazione e dalle diverse associazioni di categoria che, data la mancanza di un unico albo, sono svariate: dalla ARAI (Associazione amministratori immobiliari) all’ANACI (Associazione nazionale amministratori condominiali e immobiliari) all’UNAI (Unione nazionale amministratori d’immobili). Per essere sempre aggiornati e informati sulle normative inerenti l’attività, sarebbe utile iscriversi a una di queste associazioni di categoria.
Il Mercato
Una volta terminato il corso di formazione è bene pensare alla scelta del territorio in cui operare. La situazione in Italia è molto eterogenea: dei circa 900.000 condomini solo la metà è attualmente amministrata da amministratori professionisti. Il mercato quindi è tutto da scoprire. Per cominciare potrà essere sufficiente organizzare la propria attività fra le mura domestiche dotandosi degli strumenti minimi ma indispensabili, quali possono essere un PC dotato di software Office e di stampante, una linea telefonica per collegamenti internet e fax, archivio cartaceo per la documentazione del Condominio, un telefono. Per pensare a qualcosa di maggiormente professionale occorre tenere presente ulteriori elementi:
Il Progetto
- I Ricavi.
Le 2 tipologie di Ricavi principali sono:
– Canone Annuo per Condomino: orientativamente 25 euro all’anno per un’abitazione a Torino a 70-100 euro per un’abitazione nel Sud fino ad arrivare a 120-150 euro di Roma e Milano
– Lavori di ristrutturazione Condominio: 2-3% percentuale per il rifacimento di tetti e facciate, fino ad un 5% per interventi idraulici.
- I Costi di Gestione. I costi sono quelli di un attività di consulenza: affitto, utenze, assicurazioni, ecc…
- Gli Investimenti: Non si prevedono grandi Investimenti , che sono quelli relativi principalmente ai corsi di formazione e amministrativi iniziali, eventuale ristrutturazione locale, acquisti arredo e macchinari.
Le Opportunità in Franchising
Si chiamano Local Point, sono negozi di amministrazioni condominiali in franchising promossi da Unicasa Italia, società nata nel 2005 da un gruppo di amministratori, che insieme rappresentavano la prima realtà milanese per numero di unità immobiliari gestite, oltre 25mila.
Le Associazioni
ANACI – Associazione nazionale amministratori condominiali e immobiliari. Tel. 06 3215399, Fax 06 3217165, www.anaci.it, e-mail: info@anaci.it Indirizzo e-mail protetto dal bots spam , deve abilitare Javascript per vederlo
Anaip – Associazione nazionale amministratori immobiliari professionisti, tel. 06 3908121, www.anaip.it;
Anammi – Associazione nazional-europea amministratori d’immobili, tel. 06 55272323, www.anammi.it;
Appc/Alac – Associazione piccoli proprietari case/Associazione liberi amministratori condominiali, tel. 010 561113, www.appc.it, www.alac.it;
Fna – Federazione nazionale amministratori immobiliari, tel. 02 4985142, http://www.fna.it
Il Modello in Excel
Nel link è riportato il modello in excel per sviluppare un Business Plan per Amministratori Condominio.
Breve Guida Esemplificativa del Modello
Modello utilizzabile da società di Persone e ditte individuali.
Utilizzare lo sheet Input, per l’inserimento dati
Parametri iniziali:
Liquidazione iva: indicare sulla base del fatturato previsionale se la liquidazione sarà mensile o trimestrale. Nell’esempio abbiamo inserito liquidazione mensile;
Quota socio: dato che si tratta di società di Persone, indicando la quota % socio il business plan calcola l’utile e la tassazione Irpef del socio stesso, evidenziando anche l’utile netto del socio dopo la tassazione Irpef. Per le ditte individuali ovviamente inserire il 100%.
Finanziamento soci: inserire le quota di conferimento dei soci;
Distribuzione Utile: inserire la quota di distribuzione utile dei soci annua, tenendo presente l’utile azienda dopo tassazione Irap, riportato in alto;
Input Ricavi:
Inserimento descrizione Servizio: abbiamo ipotizzato 2 due tipi di Servizio: Canoni annuo Condominio, % su Lavori di Ristrutturazione.
Inserimento margine di contribuzione %: E’ il ricarico medio per singolo servizio. La regola per determinare il suo valore assoluto è: Fatturato netto Iva – Costi diretti legati al servizio; per calcolarne la percentuale, il risultato dovrà essere diviso per il ‘Fatturato netto Iva’ e moltiplicato per 100. Nel nostro caso trattandosi di un servizio inseriamo 100% come margine di contribuzione.
Aliquota iva: inserimento aliquota Iva Servizi;
Giorni dilazione concessi ai clienti: inserire i giorni di dilazione per tipologia di servizio. Abbiamo ipotizzato 0, in quanto prevediamo il pagamento mensile dei canoni.
Fatturato : inserimento del fatturato annuo previsto per tipologia di servizio
Input Investimenti:
Investimenti materiali: inserimento del costo totale degli investimenti materiali (al netto dell’Iva) per ogni anno; Abbiamo ipotizzato 10.000 € di investimenti.
Investimenti immateriali: inserimento del costo totale degli investimenti immateriali (al netto dell’iva) per ogni anno; Abbiamo ipotizzato 3.000 € di investimenti.
Input Personale:
Numero Dipendenti: previsti 1 Dipendente
Input finanziamenti lungo termine (mutui):
Nel caso sia necessario chiedere un finanziamento per la Banca, in questo visto il basso investimento non abbiamo previsto la richiesta di un Finanziamento;
Altri costi:
Inserire gli altri costi fissi, la relativa aliquota iva, ed il costo annuo al netto dell’Iva.
Report:
I Report Finali sono: Stato Patrimoniale, Conto Economico e Cash Flow;
Cruscotto sintetico: nel foglio Input abbiamo inserito un cruscotto sintetico con gli Indicatori principali, in maniera tale da monitorare il variare nell’inserimento e modifica Input.
I dati inserire sono esemplificativi, e possono essere modificati dall’Utente per la Valutazione del proprio Progetto.
Gli indicatori importanti da tenere sotto controllo sono il Reddito e il Conto Corrente Banca che deve essere sempre maggiore di 0, a meno che non siano stato concordato un fido bancario.